(výber z otázok z našich už uskutočnených webinárov)

Príklad č. 1 – Vlastníctvo výrobnej budovy a DPH

Platiteľ DPH vlastní nehnuteľnosť/priemyselnú budovu 22 rokov. V roku 2020 na tejto budove vykonal  stavebné úpravy, ktoré si vyžadovali stavebné povolenie. Z dodaných plnení si odpočítal DPH vo výške 10 000 eur. V roku 2021 budovu predal s oslobodením. Vzťahuje sa na neho povinnosť upraviť odpočítanú daň?

Riešenie:

Napriek tomu, že ide o „staršiu budovu“, ktorú platiteľ vlastní viac ako 20 rokov, odpočítanú DPH zo stavebných úprav je platiteľ povinný v pomernej výške vrátiť do ŠR. Na účely § 54 ZDPH sa za samostatný investičný majetok považuje aj stavebná úprava.  To znamená, že v danom prípade plynie nová 20-ročná lehota. Keďže v roku 2020 ukončil stavebnú úpravu a v roku 2021 predal nehnuteľnosť s oslobodením, alikvotnú časť odpočítanej dane vráti do ŠR.

• legislatívna úprava - § 54 ZDPH ustanovuje povinnosť úpravy odpočítanej dane, ak platiteľ zmení účel použitia investičného majetku, pri ktorom si odpočítal DPH. Definícia investičného majetku je uvedená v § 54 ods. 2 písm. b) a c) ZDPH. V rámci nehnuteľností ide o budovy, stavebné pozemky, byty, nebytové priestory, ale aj nadstavby, prístavby budov, stavebné úpravy nehnuteľností, ktoré si vyžadovali stavebné povolenie. Teda na tento účel je to aj rekonštrukcia, nadstavba a pod., čo znamená, že úprava odpočítanej dane sa vzťahuje aj na odpočítanú daň zo všetkých prijatých prác, aj pri rekonštrukciách a pod. 

Príklad č. 2 - Kúpa a predaj nehnuteľnosti a oslobodenie od dane z príjmov po piatich rokoch

Daňovník, fyzická osoba, kúpil nehnuteľnosť 1.4.2016 za 120 000 eur. V roku 2020 sa rozhodol nehnuteľnosť ďalej predať a dňa 1.4.2020 uzatvoril zmluvu o budúcej zmluve s dohodnutou predajnou cenou 150 000 eur. Preddavok vo výške 120 000 eur mu kupujúci uhradil pri podpise zmluvy o budúcej zmluve dňa 1.4.2020, ostávajúcu časť vo výške 30 000 eur uhradil 2.4.2021 (t. j. po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti). K uzatvoreniu kúpnej zmluvy došlo 2.4.2021.  

Riešenie:

Momentom predaja na účely zákona o dani z príjmov („ZDP“) je prijatie prvej platby na základe zmluvy o budúcej zmluve zo dňa 1.4.2020. V súlade s § 9 ods. 4 ZDP príjem z predaja nie je oslobodený od dane, keďže predávajúci zinkasoval príjem do piatich rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti (na základe zmluvy o budúcom predaji).

Pri zdanení príjmu/preddavku v roku 2020 vo výške 120 000 eur si daňovník uplatní výdavok vo výške 120 000 eur, t. j. vo výške pôvodnej kúpnej/obstarávacej ceny.

Druhá časť kúpnej ceny vo výške 30 000 eur bude predmetom zdanenia v r. 2021, bez uplatnenia výdavkov, ktoré spotreboval v roku 2020.

Ako ďalšie výdavky, by si mohol uplatniť preukázateľné výdavky vynaložené na napr. znalecký posudok na preukázanie reálnej hodnoty nehnuteľnosti, výdavky na právne poradenstvo, poplatky platené za prevod vlastníckeho práva v katastri nehnuteľnosti a pod.

• legislatívna úprava - § 8 ods. 4 a § 9 ods. 4 ZDP - predaj na splátky: príjem sa zahŕňa do základu dane v tom zdaňovacom období, v ktorom boli prostriedky prijaté. Nie je dôležité, kedy došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy. Výdavky sa môžu uplatniť v danom zdaňovacom období až do výšky príjmov. Ak príjmy plynú aj v ďalšom zdaňovacom období, postupuje sa rovnako, a to až do výšky celkovej sumy výdavkov, ktorú možno uplatniť.

Príklad č. 3 - Kúpa a predaj nehnuteľnosti a oslobodenie od dane z príjmov po piatich rokoch

Daňovník, fyzická osoba, nadobudol nehnuteľnosť kúpou dňa 1.1.2016 za 80 000 eur. Dňa 30.júna 2020 uzatvoril s kupujúcim zmluvu o budúcej zmluve - teda pred uplynutím obdobia 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti, ktorou sa zaviazal uzatvoriť kúpno-predajnú zmluvu na deň 2.januára 2021 – t. j. po uplynutí obdobia 5 rokov.

Bude alebo nebude v tomto prípade príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov?

Riešenie:

Dôležité je, či na základe zmluvy o budúcej zmluve dôjde aj k zaplateniu preddavku, resp. časti kúpnej ceny do uplynutia lehoty 5 rokov.

Ak áno, potom príjem z predaja nie je od dane oslobodený. Ak ale daňovníkovi nebude na základe zmluvy o budúcej zmluve uhradené žiadne finančné plnenie, príjem dosiahnutý na základe kúpnej zmluvy zo dňa 2.1.2021 spĺňa podmienky oslobodenia od dane.

• legislatívna úprava - § 9 ods. 1 písm. a) ZDP - oslobodenie od dane sa nevzťahuje na príjem, ktorý plynie daňovníkovi na základe zmluvy o budúcom predaji uzatvorenej do piatich rokov od nadobudnutia, a to ani v prípade, ak k uzatvoreniu samotnej kúpnej zmluvy dôjde až po uplynutí tejto lehoty.
• Príjmy prijaté na základe zmluvy o budúcej zmluve v lehote do 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti sú zdaniteľnými príjmami bez ohľadu na fakt, že kúpna zmluva a prevod bude uskutočnený až po uplynutí 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti.

Príklad č. 4: Technické zhodnotenie („TZ“) vykonané na prenajatej nehnuteľnosti a predaj tohto TZ po skončení nájomnej zmluvy prenajímateľovi za cenu nižšiu, ako je daňová zostatková cena

Nájomca – podnikateľ - má prenajatú nehnuteľnosť, ktorá je u prenajímateľa zaradená v  6. odpisovej skupine. Na nehnuteľnosti nájomca vykonal technické zhodnotenie so súhlasom vlastníka, ktoré po zaradení do užívania odpisoval v 6. odpisovej skupiny so súhlasom vlastníka (spĺňal zákonné podmienky).

V roku 2021 ukončil nájom s tým, že prenajímateľ odkúpil technické zhodnotenie za 4 600 eur. Zostatková cena technického zhodnotenia bola 5 400 eur.

Riešenie: Nájomca technické zhodnotenie vyradí z používania predajom a do daňových výdavkov zahrnie celú výšku daňovej  zostatkovej ceny technického zhodnotenia bez ohľadu na odpisovú skupinu.

Strata z predaja technického zhodnotenia vykonaného na budove je daňovo uznaná bez ohľadu na to, do ktorej odpisovej skupiny je zaradené technické zhodnotenie.

• legislatívna úprava - § 19 ods. 3 písm. b) ZDP - daňovo uznaným výdavkom je zostatková cena:
• nehnuteľností (budov a stavieb) zaradených do 5. odpisovej skupiny a
• technického zhodnotenia vykonaného nájomcom na budovách a stavbách bez ohľadu na skutočnosť, či sú odpisované v 5. alebo 6. odpisovej skupine.

Problematikou daňových povinností pri kúpe, držbe a predaji nehnuteľnosti, ako aj riešením praktických príkladov z praxe, sa budeme zaoberať dňa 7. 10. 2021 na našom online webinári: „Ako postupovať pri zdaňovaní príjmov z predaja a prenájmu nehnuteľností“ pod vedením lektorky Ing. Dagmar Bednárikovej, daňovej poradkyne, členky SKDP

Článok pripravila: Ing. Dagmar Bednáriková, daňová poradkyňa, členka SKDP

Páčil sa Vám článok? Chcete sa pravidelne dozvedieť viac aktuálnych informácií zo sveta účtovníctva, daní či miezd? Zaujíma Vás názor odborníkov na danú problematiku?

Prihláste sa na odber nášho newslettera a už nezmeškáte ani jeden článok! Dostanete ho priamo do Vašej emailovej schránky.

* Vyplnením emailu a kliknutím na tlačítko vyjadrujete aktívny a dobrovoľný súhlas so zasielaním reklamných emailov a súhlas na správu, spracovanie a uchovanie uvedenej e-mailovej adresy spoločnosti SFÉRA, a.s., so sídlom Karadžičova 2, 811 08 Bratislava, Slovenská republika, IČO: 35 757 736, zapísanej v Obchodnom registri Okresného súdu Bratislava I, oddiel: Sa, vložka č. 1979/B na marketingový účel po dobu organizovania kurzov, školení a konferencií.

Ako chránime Vaše osobné údaje sme spísali do dokumentov Ochrana osobných údajov a Obchodné podmienky.