Odborníčka Ing. Dagmar Bednáriková, daňová poradkyňa, členka SKDP, sa dlhodobo zaoberá problematikou nehnuteľností v kontexte s jednotlivými daňovými povinnosťami s nimi spojenými. Aktívne spolupracuje ako lektorka s Národnou asociáciou realitných kancelárií Slovenska a Slovenskou realitnou akadémiou a taktiež spolupracuje s periodikami ako Hospodárske noviny, Sme a s RTVS pri vypracovaní odpovedí na otázky čitateľov/poslucháčov a rovnako sa venuje publikačnej činnosti v daňovej oblasti.

Na prednáške sa s lektorkou budeme zaoberať jednotlivými povinnosťami, ktoré sú spojené s:

a/ kúpou nehnuteľnosti – to znamená:

• kedy vzniká pri nehnuteľnostiach právo na odpočítanie DPH pri obstaraní nehnuteľností,
• ako sa oceňuje nehnuteľnosť obstaraná kúpou, ktoré náklady spojené s obstaraním sú súčasťou obstarávacej ceny,
• ako sa oceňuje nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním alebo dedením,
• ako sa postupuje pri následných opravách alebo technickom zhodnotení nehnuteľnosti (povinnosti súvisiace s DPH a daňou z príjmu);

b/ držbou a prevádzkovaním nehnuteľností – najmä:

• pri prenájme nehnuteľností – ako správne zdaniť príjem plynúci z prenájmu nehnuteľnosti vo vlastníctve fyzickej osoby:
• príjem z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov,
• príjem z prenájmu vo vlastníctve viacerých osôb (v podielovom spoluvlastníctve),
• aké výdavky/náklady je možné uplatniť pri zdaňovaní príjmov z prenájmu, uplatnenie výhody pri zdanení príjmu z prenájmu nehnuteľností nezaradených do obchodného majetku FO,
• čo s výdavkami na opravu a údržbu, technické zhodnotenie,
• aké výdavky môžeme uplatniť pri výpožičke nehnuteľnosti,
• daňová povinnosť pri dani z nehnuteľností, dani z pridanej hodnoty;

c/ prevodom/predajom nehnuteľnosti – osobitne pri:

• predaji nehnuteľnosti - stanovenie základu dane - príjmu/sumy, z ktorého sa platí daň z príjmu, uplatnenie výdavkov pri predaji,
• darovaní nehnuteľnosti – (napr. darovaní rodinným príslušníkom),
• predaji nehnuteľnosti nadobudnutej podľa osobitných predpisov/reštitúciou,
• prevode členského podielu v bytovom družstve,
• predaji rozostavanej stavby; daňové povinnosti – DPH, daň z príjmu

Príklady z praxe: riešenie modelových prípadov

Príklad č. 1: Podnikateľ, platiteľ DPH je od r. 2016 vlastníkom administratívnej budovy, ktorá bola skolaudovaná v roku 2012. Pri nadobudnutí si uplatnil odpočet DPH. V júli 2021 plánuje budovu predať (platiteľovi dane). Ako bude podnikateľ postupovať pri predaji  budovy – predá ju v režime s daňou alebo bez dane?

Riešenie: podnikateľ nie je povinný k cene uplatniť daň, keďže od  kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov (2021 – 2012). V súlade s § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH je predaj  oslobodený od dane a platiteľ dane vystaví faktúru bez dane. Pozor si musí dať na § 54 zákona o DPH, podľa ktorého je povinný upraviť odpočítanú daň, a to z dôvodu, že pri nadobudnutí budovy uplatnil odpočítanie dane.

Poznámka: zákon pri takejto oslobodenej dodávke administratívnej budovy umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane zdaniť predávanú nehnuteľnosť (§ 38 ods. 8  zákona o DPH). Ak sa tak rozhodne, uplatní  prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa.

Príklad č. 2: Manželia, dôchodcovia, prenajímajú nehnuteľnosť, ktorá je súčasťou BSM. V roku 2020 dosiahli príjem z prenájmu vo výške 4 500 eur. Žiadne iné príjmy okrem starobného dôchodku nedosiahli. Mohli  si manželia na účely výpočtu dane z príjmov tieto príjmy z prenájmu rozdeliť? V akom pomere?  Má každý z nich nárok na uplatnenie oslobodenia v sume 500 eur?

Riešenie: V prípade nehnuteľnosti prenajímanej v rámci bezpodielového spoluvlastníctva manželov si dosiahnutý príjem z prenájmu manželia mohli rozdeliť, a to buď v rovnakom pomere alebo v akomkoľvek inom dohodnutom pomere, z hľadiska zdanenia najvýhodnejšom.  Manželia sa teda mohli dohodnúť na rozdelení spoločných príjmov napríklad v rovnakom pomere (50% a 50%), čo znamená, že na každého pripadol príjem vo výške 2 250 eur. Každý z manželov si mohol uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Keďže v zdaňovacom období nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy okrem starobného dôchodku, ktorý  nie je zdaniteľným príjmom, nevznikla im povinnosť podať daňové priznanie, pretože ani u jedného z nich zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 2 207,10 eura (do uvedenej sumy platnej pre rok 2020 sa  daňové priznanie povinne  nepodáva).

Mohli sa však dohodnúť aj na inom pomere, napr. že manžel zdaní dve tretiny príjmu, manželka jednu tretinu, prípadne si mohli rozdeliť príjem aj v pomere 100% a 0%, a príjem mohol priznať len jeden z manželov. V prípade vzniku daňovej povinnosti a tvorby základu dane by nemali zabudnúť na krátenie daňových výdavkov z dôvodu, že aj časť príjmov do výšky 500 eur je od dane oslobodená.

Príklad č. 3: Deti zdedili v roku 2020 po otcovi rodinný dom, ktorý je umiestnený v Českej republike. Otec vlastnil dom od roku 2018. Trvalý pobyt majú deti na území Slovenskej republiky. Kde zaplatia daň z predaja bytu, v Českej republike alebo na Slovensku? Byt predali v roku 2021.

Riešenie: Právo na zdanenie tohto príjmu má v zmysle zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia Česká republika. To, či sa toto právo využije a akým spôsobom, závisí od jej vnútroštátnej legislatívy. Príjem z predaja je predmetom dane aj v SR, a to  podľa § 8 ods.1 písm. b) ZDP, keďže zdedenú nehnuteľnosť vlastnili kratšie ako 5 rokov (aj po spočítaní doby vlastnenia spolu s poručiteľom). Deti, rezidenti SR (majú trvalý pobyt v SR), zdaňujú celosvetové príjmy prostredníctvom daňového priznania podaného na Slovensku. V Českej republike zdaňujú len príjmy, ktoré majú zdroj v tomto štáte. Podľa § 45 ZDP a podľa článku 13 a 22 zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia medzi SR a ČR sa na elimináciu dvojitého zdanenia uplatňuje metóda zápočtu dane, čo znamená, že daň zaplatenú v Českej republike si započítajú na úhradu dane v SR.

Problematikou daňových povinností pri kúpe, držbe a predaji nehnuteľnosti, ako aj riešením praktických príkladov z praxe, sa budeme zaoberať na webinári dňa 6. 5. 2021: „Nehnuteľnosti z pohľadu daňových povinností – daň z príjmu, DPH, daň z nehnuteľností“ pod vedením lektorky Ing. Dagmar Bednárikovej, daňovej poradkyne, členky SKDP

Článok pripravila: Ing. Dagmar Bednáriková, daňová poradkyňa, členka SKDP

Páčil sa Vám článok? Chcete sa pravidelne dozvedieť viac aktuálnych informácií zo sveta účtovníctva, daní či miezd? Zaujíma Vás názor odborníkov na danú problematiku?

Prihláste sa na odber nášho newslettera a už nezmeškáte ani jeden článok! Dostanete ho priamo do Vašej emailovej schránky.

* Vyplnením emailu a kliknutím na tlačítko vyjadrujete aktívny a dobrovoľný súhlas so zasielaním reklamných emailov a súhlas na správu, spracovanie a uchovanie uvedenej e-mailovej adresy spoločnosti SFÉRA, a.s., so sídlom Karadžičova 2, 811 08 Bratislava, Slovenská republika, IČO: 35 757 736, zapísanej v Obchodnom registri Okresného súdu Bratislava I, oddiel: Sa, vložka č. 1979/B na marketingový účel po dobu organizovania kurzov, školení a konferencií.

Ako chránime Vaše osobné údaje sme spísali do dokumentov Ochrana osobných údajov a Obchodné podmienky.